شناسایی عوامل اصلی فاصله گیری قیمت زمین و مسکن در تهران

به گزارش اهدا بلاگ، خبرنگاران : نسبت قیمت زمین به مسکن در تهران باز هم رکورد افزایشی زد. سال گذشته فاصله بین قیمت ملک کلنگی و آپارتمان در پایتخت از حد خفیف سال های قبل، بیشتر شد و این نسبت حول و حوش 3/ 1 نهاده شد؛ اما آمار جدید نشان می دهد میانگین قیمت زمین 5/ 1 برابر متوسط قیمت واحد مسکونی شده است.

شناسایی عوامل اصلی فاصله گیری قیمت زمین و مسکن در تهران

جهت دریافت خدمات درب ضد سرقت چینی با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. گروه آبان ارائه دهنده بهترین درب ضد سرقت ایرانی و خارجی میباشد.

به گزارش اهدا بلاگ واگراتر شدن قیمت ها در بازار ملک ناشی از تندشدن سرعت رشد بهای زمین است که این موضوع نیز از دو عامل اصلی و مکمل نشأت می گیرد. حاشیه سود بساز و بفروش ها و قیمت تمام شده مسکن برآورد شده است.

نبض تورم در بازار بالادست مسکن تندتر شد. تحولات قیمتی و معاملاتی بازار زمین پایتخت در نخستین فصل از سال 99 به شکل متفاوتی از سال گذشته رقم خورد. فرایندی که املاک کلنگی را به پهنه بحرانی در بازار مسکن بدل نموده است. گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار زمین شهر تهران در فصل بهار 99 نشان می دهد تورم فصلی زمین در شهر تهران به 5/ 22 درصد رسیده است. آنالیز ها نشان می دهد ثبت تورم فصلی در بهار امسال در این سطح پس از زمستان سال 97 بی سابقه بوده است. به گزارش دنیای اقتصاد، اطلاعات مرکز آمار ایران از تحولات بازار بالادست املاک شهر تهران در فصل بهار امسال حاکی از آن است که میانگین قیمت زمین در سه ماه ابتدایی سال 99، نسبت به سه ماه سرانجامی سال گذشته معادل 5/ 22 درصد رشد را تجربه نموده است. به این معنا که میانگین قیمت هر مترمربع زمین از 20 میلیون و 800 هزار تومان در زمستان سال گذشته به 25 میلیون و 500 هزار تومان در بهار امسال رسیده است. جهش تورم فصلی بازار زمین به سطح بیش از 25 درصد از زمستان 97 به بعد به رغم آنکه در سال 98 التهابات بازار زمین بیش از بازار مسکن بود، اما بی سابقه بوده است. آنالیز فرایند تورم بازار زمین به صورت فصلی طی یک سال 98 نشان می دهد: بیشترین تورم فصلی ثبت شده در سال گذشته مربوط به سه ماهه ابتدایی سال معادل 5/ 16 درصد بوده است.

تورم نقطه ای بازار زمین در فصل بهار نیز قابل توجه است. به طوری که میانگین هر مترمربع ملک کلنگی در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته(بهار 98)، معادل 4/ 50 درصد افزایش داشته است. هرچند این میزان تورم نقطه ای در بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته که معادل 174 درصد ثبت شده، ممکن است در نگاه اول این تصور را به وجود آورد که سرعت تورم نقطه ای در بازار زمین کاهش پیدا نموده اما در واقعیت این تصور صحیح نیست. آنالیز فرایند رشد قیمت ها در چند فصل گذشته نشان می دهد: کاهش سطح تورم نقطه ای به دلیل کم شدن تورم فصلی در سرانجام سال گذشته بود. در سال گذشته سرعت تورم فصلی در دو فصل سرانجامی سال، به شدت کم شد. بنابراین بالارفتن سطح تورم فصلی در ابتدای امسال به احتمال زیاد با تاخیر چندماه خود را در تورم نقطه ای نشان می دهد.

با این حال نکته مهم آن است که بالارفتن ضربان تورم نقطه ای زمین در شهر تهران، شرایط این بخش از بازار املاک را متفاوت از سایر بخش ها نموده است. مقایسه تورم زمین، مسکن و اجاره در فصل بهار امسال حاکی از آن است که داغ ترین پهنه به لحاظ رشد قیمت مربوط به بازار زمین بوده است. چراکه در مقابل ثبت تورم نقطه ای بیش از 50 درصد در بازار زمین، تورم نقطه ای مسکن معادل 37 درصد و اجاره معادل 38 درصد بوده است. داغ شدن این پهنه از بازار املاک، مهم ترین تغییر و اثرگذاری را روی تقاضا و عرضه خواهد داشت چراکه زمین(ملک کلنگی) جزء اصلی ساخت وساز و معین کننده قیمت واحدهای مسکونی نوساز در هر منطقه شهری است که در نهایت می تواند در معین نرخ اجاره بها نیز اثرگذار باشد.

علاوه بر این، تغییرات قابل توجه تورم فصلی در بازار زمین، دو تحول دیگر در این بازار را نیز رقم زده است.اتفاق نخست آنکه تحت تاثیر مدل رشد قیمت در این بازار که منجر به ثبت رکورد 5/ 22 درصدی در تورم فصلی شده است، نسبت میانگین قیمت زمین به میانگین قیمت مسکن واگراتر شده است.

تغییرات نسبت میانگین قیمت زمین به میانگین قیمت مسکن تاثیر مهمی بر حاشیه سود سازندگان در پروژه های ساختمانی دارد. به طوری که اگر این نسبت افزایش پیدا کند، احتمال ثبات قیمت مسکن کاهش می یابد و برعکس. داده های مرکز آمار حاکی از آن است که میانگین این نسبت در سال 98 معادل 41/ 1 برابر بوده و با آغاز سال 99، این نسبت افزایش پیدا نموده و در سه ماهه ابتدایی امسال به 48/ 1 رسیده است. این درحالی است که نتایج آنالیز های مرکز آمار نشان می دهد این نسبت در سال های 90 تا 96 حدود 1/ 1 برابر و در سال 97 به 2/ 1 برابر رسیده است. اما از سال گذشته سرعت واگرایی این نسبت افزایش پیدا نموده است. بالارفتن این واگرایی دو تغییر مهم در بازار املاک می تواند به وجود آورد. اول آنکه، از آنجاکه این نسبت تاثیر مهمی در حاشیه سود سازندگان ساختمانی دارد، هر چه بیشتر شود، در میان فعالان ساختمانی احساس زیان بیشتر حاصل می شود و در نتیجه با مقایسه میزان حاشیه سود بخش ساخت وساز با سایر بازارها، تمایل و انگیزه کمتری برای ورود به این بخش را پیدا خواهند کرد که نتیجه آن کاهش بیشتر عرضه در بازار مسکن است. دوم آنکه هر چه واگرایی میان قیمت زمین به قیمت مسکن بیشتر شود این انتظار وجود خواهد داشت که به تدریج قیمت مسکن نیز به سمت افزایش سوق پیدا کند.

آنالیز چرایی افزایش واگرایی میان قیمت زمین به مسکن، آدرس دو عامل به هم وابسته را نمایان می نماید. اولین عامل، کاهش شدید عرضه زمین از سوی مالکان املاک کلنگی به بازار است. بخش زیادی از این گروه از مالکان، به دلیل تصمیم برای حفظ ارزشمند ترین دارایی و نگهداری آن تا زمان بازگشت ثبات به عرصه اقتصاد از عرضه ملک به پروژه های تخریب و مشارکت خودداری نموده اند. در کنار این عامل، افزایش قابل توجه تقاضای خرید ملک کلنگی از سوی گروه های مختلف منجر به بالارفتن قیمت زمین در سطح شهر تهران شده است. درحال حاضر علاوه بر سازنده ها، گروهی از متقاضیان مصرفی خرید مسکن که به دلیل التهاب قیمتی در بازار امکان خرید ملک نوساز یا با عمر بنای پایین را ندارند به خرید املاک کلنگی روی آورده اند. همچنین بخش زیادی از تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن که ریسک پذیر هستند نیز به خرید املاک کلنگی تمایل دارند. در نتیجه افزایش تقاضا در این بازار از سوی این دو گروه در مقابل کاهش عرضه، عدم تعادل منجر به افزایش نسبت میان زمین به مسکن شده است. همین موضوع نیز حجم معاملات در بازار زمین را در بهار امسال نسبت به زمستان سال گذشته معادل 22 درصد کاهش داده است که اتفاق دوم قابل توجه در این بازار است.

پیش از ارائه این آمار نیز هفته گذشته دنیای اقتصاد در گزارشی از افت عرضه ملک کلنگی به شکل قابل توجه خبر داده بود. در تازه ترین نظرسنجی که از 100 شرکت فعال ساختمانی صورت گرفته بود، در شاخص میزان سفارشات جدید مشتریان که میزان تقاضا از سمت مالکان املاک کلنگی مورد آنالیز قرار می گیرد، نمایندگان شرکت های فعال ساختمانی اظهار نموده بودند که حجم سفارش ها در تیرماه نسبت به سرانجام فصل بهار بسیار بد بوده و عدد شاخص از 7/ 54 به 36 کاهش پیدا نموده است. در نتیجه ریشه اصلی واگرایی میان قیمت زمین به مسکن، به تقاضای خرید بیش از عرضه و عدم تمایل به فروش ملک کلنگی باز می شود. درحالی این شرایط در بازار زمین به وجود آمده که به طور کلی در شهر تهران با کمبود عرضه زمین و ملک کلنگی روبرو هستیم. آمار رسمی نشان می دهد در بهار امسال، مجموعا 450 قطعه ملک کلنگی در شهر تهران معامله شده این درحالی است که در همین بازه زمانی، 20 هزار و 700 واحد مسکونی خرید و فروش شده است. حجم اندک معاملات و کاهش عرضه ملک موجب شده فرایند رشد قیمت ها در بازار بالادست مسکن ادامه پیدا کند که در نهایت می تواند به کاهش حاشیه سود سازندگان منجر شود.

محاسبات دنیای اقتصاد با توجه به میانگین هرمترمربع قیمت زمین در شهر تهران طی بهار امسال حاکی از آن است که قیمت تمام شده ساخت هر مترمربع واحد مسکونی به حدود 11 تا 13 میلیون تومان رسیده است در نتیجه حاشیه سود سازنده ها، سالانه به 15 درصد رسیده است. جالب آنکه حاشیه سود ساخت وساز سال گذشته حدود 20 تا 22 درصد بود. از آنجاکه سرعت رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی بیش از قیمت مسکن بوده بنابراین میزان حاشیه سود کسب شده در این بازار در مقایسه با سپرده گذاری در بانک نیز برای سازنده ها جذابیت ندارد.

منبع: اقتصادنیوز
انتشار: 28 مرداد 1399 بروزرسانی: 5 مهر 1399 گردآورنده: ehdablog.ir شناسه مطلب: 269

به "شناسایی عوامل اصلی فاصله گیری قیمت زمین و مسکن در تهران" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "شناسایی عوامل اصلی فاصله گیری قیمت زمین و مسکن در تهران"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید